回法訊專欄

2008年6月20日
 發明專利「早期公開」與「暫時性保護措施」
台灣雪山真水不是真水!
營業用房屋有無法定租金限制？

標題：
 營業用房屋有無法定租金限制？（文/賴安國律師）
發行日期：
 2008年6月20日
內容：
 實例：
     甲公司將其所有申報總價新台幣8000萬元之房屋出租予乙公司作為量販店營業使用，雙方約訂每年租金為900萬元，乙公司原本皆按約給付租金，97年間因資金周轉不靈，乃向甲公司表示依土地法規定，房屋租金不得超過年息百分之十，僅願支付800萬元，試問其主張有無理由？

解析：
     為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，土地法第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣 (市) 政府得依前項所定標準強制減定之。」，以保護一般承租人。然而，在實務上經常有成租房屋作營業使用之店家，援引土地法第97條規定要求出租人減少租金，而從土地法第97條立法意旨來看，營業用房屋是否有土地法第97條規定適用容有疑問？行政機關及法院，亦曾就此作出解釋及判決，如：

      行政院台四十八內字第 6101 號令釋及內政部六十七年九月十五日台（67）內地字第 805447 號函釋，土地法第九十七條所稱「城市地方」係指已依法公布實施都市計畫之地方而言；而該條所稱「房屋」，則係指供住宅用之房屋而言，換句話說，營業用之出租房屋不受土地法第九十七條租金額之限制（以上另請參照內政部七十一年五月二十四日七十一台內地字第 87103 號函、七十一年七月十三日七十一台內地字第 99390 號函、八十三年十二月七日台（83）內地字第 8314849 號函）。

      最高法院92年度台簡上字第20號判決要旨：土地法第九十七條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第九十七條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其妸大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。

      綜上可知，依行政機關及法院對於土地法第97條之解釋適用，『營業用房屋』並無土地法第97條法定租金之限制，本案中乙公司將房屋作為量販店營業使用，自不得援引該條文規定主張減免房租。
篇幅所限，本法訊內容僅供一般性參考，不宜逕為訴訟使用，具體個案仍請向本所諮詢。

 

 

 

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