【法律評析】公寓大廈管理條例施行前專用權之約定及終止
案例討論
甲於民國72年向建商購買A公寓大廈一樓中之一戶，建商與各承購戶約定該戶前之法定空地及A公寓大廈部分地下室歸屬甲專用，故甲購買之價格一般承購戶昂貴，多年來住戶均相安無事。100年間就任之管理委員在區分所有權人會議中推動收回法定空地及地下室之專用權，甲堅決反對，但區分所有權人會議仍通過決議。問該決議是否有效？專用權是否經決議推翻而消滅？
公寓大廈管理條例第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」
公寓大廈管理條例第9條規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定（第1項）。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定（第2項）。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定（第3項）。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償（第4項）。」
公寓大廈管理條例第16條第2項規定：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣(市)政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。」
公寓大廈管理條例第55條第2項規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備（第1項）。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制（第2項）。」
- 分管契約之成立
最高法院68年台上字第1504號民事判例：「契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立。」
最高法院80年度台上字第1104號民事判決：「區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束，僅專用權人使用該專用部分不得違反共有物之使用目的，致妨害大樓及住戶之安全而已。」
最高法院86年度台上字第1382號民事判決：「共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，自非法所不許。」
最高法院96年度台上字第2025號民事判決：「按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。原審就此並未詳查，僅以：當時之承購戶於承購建物時，就系爭土地之使用雖簽有預定區分所有權人會議同意書。然而在上訴人與其他承購戶（即區分所有權人）之間並未簽署任何分管之契約。基於債權契約之相對性，僅建商得主張債權，該承購戶各別與建商簽定之同意書，自不能視為全體共有人間共同簽定之共有物分管契約，尚嫌速斷。又原審既認本件無分管契約，何以認上訴人占用系爭空地仍須繳納管理費，原判決不無矛盾之處。復區分所有權人會議，除規約另有規定外，原則係採多數決為之（公寓大廈管理條例第三十一條參照）。本件如認其有分管契約存在，若欲終止分管契約，則須由原同意分管之當事人或其繼受人全體為之始可，可否以區分所有權人會議決議收回，亦有斟酌之餘地。原審就此未說明其所憑依據何在，殊有未洽。上訴論旨指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。」
最高法院97年度台上字第1350號民事判決：「按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關係共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之。系爭法定空地所締結之分管契約並未訂有存續期間，乃兩造所不爭執。且原審亦認定本件全體區分所有權人於九十一、九十二年間就系爭法定空地締結分管契約，約定由上訴人專用時，係經全體同意而為之；則倘上訴人違法使用系爭法定空地，其他共有人欲終止該分管契約，因無法期待能得上訴人之同意，自仍須經上訴人以外之全體共有人同意，始得為之。而系爭大廈之區分所有權人於九十四年五月二十七日決議終止系爭分管契約時，出席人數僅為該大樓總計七戶中之六戶（包括上訴人），有會議記錄可稽（見第一審調字卷第二十三頁會議記錄之主席報告），顯然並未經上訴人以外之全體共有人同意。原審未遑詳察，遽謂該次會議係經上訴人以外之全體共有人決議，系爭分管契約業已終止，並進而為上訴人不利之論斷，自有可議。上訴論旨，指摘原判決關於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。」
最高法院99年度台上字第2278號民事判決：「按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。查上訴人自七十六年六月六日即遷入系爭房屋居住，依證人王0田、薛0莉及林0申之證述及卷附照片所示，內牆係建設公司所搭建，一樓及頂樓之空地，除了公共設施部分外，其他空地均由內牆區隔交由一樓及頂樓住戶保管使用，一樓住戶各有樓梯從一樓住處下降至各連接空地，以便使用，尚有管理委員會所設置之巡邏箱，以為區隔。則上訴人占有管領系爭土地已歷有年所，證人林0申並證稱買賣契約均將住戶公約當作附件等語。雖因系爭房屋建造完成已逾二十年，公約難尋，惟倘原建商售屋時，係以相同之定型化契約與各承購戶簽訂買賣契約，嗣並已將系爭土地交付上訴人占有使用，能否謂上訴人與買受系爭土地應有部分之全體共有人間未成立分管契約？及被上訴人不知有分管契約之存在，而可不受其拘束？尚非無研求餘地。原審就此未詳加調查審認，遽以上開理由為上訴人不利之判決，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。」
最高法院102年度台上字第1279號民事判決：「按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布，同年月三十日施行，該條例施行之前，倘系爭大樓地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約倘未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。查上訴人於事實審一再抗辯：系爭世0大樓，係六十八年間由地主與世0公司合建，雙方協議由地主分得一至五樓及地下一層，世0公司分得六至十二層及地下二層，地下一層停車位由一層地主單獨使用，地下二層停車位則由世青公司及其他人使用，地下一層停車位之分管協議已然存在等語（見原審卷二，第八五至八九頁），並聲請訊問證人即世0公司負責人陳0霖、當時之大地主孫林0霜，及六十九年起造人十二人全體（見原審卷二，第八九頁、第一四六頁、第一五五頁反面），而地下二層確由大廈管理委員會統籌停車位使用，亦據被上訴人陳明在卷（見原審卷一，第十七頁反面），則上訴人上開調查證據之聲請，攸關地下一層停車位是否有分管之約定，自屬重要防禦方法之一種，原審未依上訴人之聲請傳訊上開證人，復未於判決理由項下記載其取捨意見，遽為不利於上訴人之認定，自有可議。上訴意旨指摘原判決上開部分不當，求予廢棄，非無理由。」
案例解說
甲購買公寓時已經過建商與當時之各購買人約定法定空地及部分地下室由甲專用，此時成立分管契約，各區分所有權人及其後之繼受人若明知或可得而知，均應受分管契約之拘束，而分管契約之變更必須經由全體共有人同意，區分所有權人會議不得以決議之方式片面變更分管契約，是決議無效，甲之專用權不因決議而消滅。
