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【法律文章】租房子給別人卻變成兇宅---論屋主應如何求償?

2019-04-18 張睿平 律師
【案例】
大明名下有房屋一棟,為了避免空屋閒置,所以與大華簽訂租賃契約,沒想到大華因為事業、感情雙雙不順,一時想不開,在租屋內上吊自殺。大明應如何求償?

【解析】
  • 大明是否得依民事侵權行為之規定請求賠償?
    • 根據民法第184條規定:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。」也就是說,如果是侵害他人「權利」的話,無論是故意或過失,都應該要賠償他人。但如果所侵害的並非他人的權利,而是經濟價值的減損,那就只有在故意的情況下,要負擔損害賠償責任。
    • 根據實務見解,小華自殺是造成大明房屋「經濟價值之減損」,但並未侵害大明的權利:
      1. 最高法院認為:「上訴人將系爭房屋出租與上訴人萊爾富公司經營便利商店,萊爾富公司交由上訴人成鈴彥商行代為經營,成鈴彥商行之受僱人陳○○於系爭房屋自殺身故,致系爭房屋成為凶宅,經濟價值減損,此為原審確定之事實。似此情形,系爭房屋本身未遭受任何物理性變化,所有權未受侵害,上訴人究係侵害被上訴人何種權利,而須負民法第一百八十四條第一項前段之損害賠償責任,仍不無推求之餘地。」、「查本件上訴人林麗娜向被上訴人承租系爭房屋,交林○居住使用,林○在系爭房屋內燒炭自殺身亡,致系爭房屋成為凶宅,價值減損,被上訴人受有經濟上之損失,此為原審所認定之事實。(最高法院103年度台上字第584號判決、最高法院103年度台上字第583號判決)
      2. 高等法院諸多判決亦採相同見解:「按一般所稱之凶宅,係指曾發生非自然身故情事之房屋。而依房屋市場之通常交易觀念,凶宅之定義,係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋。此非自然身故之因素雖或未對此類房屋造成直接物理性之損害或通常效用之降低。惟依我國社會民情,就一般社會大眾言,對於此類房屋,仍多存有嫌惡畏懼之心理,對居住其內之住戶,易造成心理之負面影響,妨礙其生活品質。因此,依諸房地產交易市場實務經驗,曾發生非自然身故情事之房屋或不動產,會嚴重影響購買意願及價格,而造成該房屋或不動產之市場接受程度。易言之,曾發生非自然身故情事之房屋或不動產,不論於心理層面或市場接受度,皆明顯異於相同地段、環境之標的。職是而論,與週遭環境相較,凶宅之買賣價格有顯著低落情事,依估價學理適合性原則言,非自然身故之情事,將對房屋或不動產之個別條件,產生負面影響,造成經濟性之價值減損」、「經查被上訴人於101年3月24日與上訴人簽訂租約後,與家人同住在系爭房屋內,被上訴人之兄黃正鴻於101年8月28日在系爭房屋內燒碳自殺身亡,為兩造所不爭執,上開事實,堪以認定。惟黃正鴻在系爭房屋內燒碳自殺,並未造成系爭房屋之毀損、滅失或功能損壞,上訴人就系爭房屋之法律上所有權權能之行使,亦未受到限制,上訴人主張其就系爭房屋之所有權受有損害,為不可採。另上訴人雖主張系爭房屋因黃正鴻自殺死亡,造成房屋價值損失200萬元以上云云,然因自殺造成之房屋價值減損,核屬房屋在不動產交易市場上,交易人心理因素受影響所可能產生之交易價格降低、減少,係屬「純經濟損失」。而學說上所稱之純經濟損失,係一種非因有形財產或具體人身被侵害所引起的經濟利益損失,該損失乃抽象性損失,非具體的物或人身之損害。本件上訴人所主張之損失,乃抽象存在於系爭房屋之財產上不利益(價值變動差額),該不利益應屬純經濟上損失,非屬權利,而係權利以外之利益,非民法第184條第1項前段所保護之客體。」(臺灣高等法院臺南分院99年度上易字第273號判決、臺灣高等法院104年度上字第947號判決)
    • 綜上,因為法院認為房客自殺,對於屋主並不會造成權利的侵害,因此是否能求償的判斷重點,即在於房客自殺是否算是「故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人」。
      1. 過往最高法院見解認為自殺行為並非故意侵害屋主之財產:
        • 「林○自殺屬於極端終結生命之方式,雖為社會所不贊同,但是否即為有背於善良風俗,不無疑義。且林○燒炭自殺,雖主觀上係出於殘害自己生命之意思而為,但何以有侵害系爭房屋財產上利益之故意,原判決未說明其理由,遽謂林○有侵害被上訴人系爭房屋財產利益之故意,進而推認林○之法定代理人上訴人林業振,應依民法第一百八十四條第一項後段、第一百八十七條之規定負賠償責任,已有可議。」(最高法院103年度台上字第583號判決)​
      2. 近年來地方法院見解有認為自殺具有侵害屋主財產價值之「間接故意」,應負損害賠償責任:
        1. 例如臺灣士林地方法院民事判決106年度訴字第102號即認為:「凶宅在房地產交易市場之接受度及買賣價格或出租收益,明顯低於相同地段、環境之標的,乃眾所周知之事。準此,自殺雖係行為人終結生命之自我決定結果,惟依現時之社會風俗民情仍應受制約,應認在他人建物內自殺係屬民法第184條第1項後段規定背於善良風俗之行為。況故意在他人屋內燒炭自殺,固係結束自己生命,惟其方式對他人之財產利益可能造成危害,此為一般人可得之認知,縱非屬直接故意,仍有間接故意或未必故意之不確定故意,應堪採認。」
        2. 臺灣新竹地方法院106年度重訴字第209號民事判決亦認為:「所謂故意,包括明知並有意使其發生(直接故意)或預見其發生並不違背其本意(間接故意)。而夏秀芬於系爭套房服用藥物自殺,主觀上雖係出於殘害自己的生命之意思而為,但其對於因此造成系爭房屋成為凶宅、房屋價值減損,侵害系爭房屋財產利益不能謂無認識,且卷內並無任何證據資料顯示,夏秀芬於自殺之際,係處於欠缺識別能力之情形,其仍執意為之,堪認至少已有間接故意存在。」
  • 大明得否要求大華應依民法第432條、433條負擔承租人責任?
    • 按「承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。」民法第432條、第433條訂有法文。
    • 過往實務見解多因凶宅並未招致租賃物毀損、滅失,而認為無民法第432條、第433條之適用:
      1. 臺灣高等法院102年度上字第613號判決認為「按承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。又因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任,民法第432條第1項、第2項前段、第433條固定有明文。惟查,本件孫啟文自殺行為縱使造成系爭房屋之價值減損致上訴人受有經濟上之損失,亦核與被上訴人保管系爭房屋無涉,且被上訴人並未使系爭房屋所有權失其從來之圓滿狀態,造成系爭房屋之毀損滅失或功能損壞。上訴人依上開法條規定請求被上訴人賠償損害,亦無理由,不應准許。」
      2. 「然民法第432條、第433條及系爭租約第11條均係規定承租人違反義務,致租賃物損毀、滅失時,負損害賠償責任,林凡雖於系爭房間內燒炭自殺,惟並未致系爭房間有何損毀或滅失,自與前開規定情形有間。」
    • 近期有實務見解認為應可類推適用,是以出租人可以依照民法第432條、第433條向承租人及其繼承人求償  :
      1. 「房屋內曾發生非自然死亡現象致成凶宅者確實會使房屋價值減少,且凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能,在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買,導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響房屋所有權人之使用、收益,該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失,此種情形,非民法當初立法時所得預見,法院於處理此種事件時,自應類推適用其性質相似之法規加以解決,以因應時代與社會環境變遷,補充法律規定之漏洞。而民法第432條、第433條之規定內容與立法目的,既然係為維護租賃物之狀態,而課予承租人善良管理人注意義務,及要求承租人就其允許使用租賃物之人應負責之事由,負同一責任,以免出租人遭受意外之損害,雖因立法當時之時空背景僅對於物理上之毀損、滅失加以規定,漏未針對經濟上價值減損之情形規範,但基於相同事物應為相同處理、有損害即應填補之原則,自應類推適用前開規定。」(臺灣士林地方法院民事判決106年度訴字第102號、臺灣新竹地方法院民事判決106年度重訴字第209號)
      2. 臺灣臺中地方法院105年度訴字第816號民事判決亦認為「王敬嚴於系爭房屋內自縊死亡所造成系爭房屋交易價值減損之程度,不亞於系爭房屋之毀損,依相類似者,應作相同處理之平等原則,出租人應可類推適用民法第433條之規定,請求承租人負損害賠償責任,是原告依民法第433條規定,請求被告王敬嚴賠償系爭房屋之交易價值減損,應屬有據。」
  • 結論上來說,目前地方法院較新見解,似有漸漸同意屋主可向自殺之人依據侵權行為以及承租人責任請求賠償,並要求自殺者之繼承人於繼承遺產範圍內給付賠償金額,但至於是否能推翻過往最高法院以及高等法院之見解,仍有待日後觀察。